توصیه های مهندس وطن خواه امپراتور املاک ایران
رضا وطن خواه امپراتور املاک ایران به خریداران، فروشندگان و مشاوران املاک توصیه می نماید؛
با دانستن این نکات، ضمن آشنایی با نکات حقوقی این حوزه، با کسب اطلاعات بیشتر از وقوع تدلیس در معاملات ملکی خود جلوگیری می‌کنند
هم باعث حفظ ثروت و دارایی خود می‌شوند و هم از درگیر شدن با چالش‌های قضایی و حقوقی احتمالی اجتناب می‌ورزند
بر اساس ماده ۴۳۸ قانون مدنی؛تدلیس عبارت است از عملیاتی که موجب فریب طرف معامله شود
رضا وطن خواه امپراتور املاک ایران می‌گوید: برای تحقق تدلیس سوء‌نیت و قصد و عمد لازم است و صرف توصیف غیرواقعی، تدلیس محسوب نمی‌شود
تدلیس فقط در صورتی که توسط طرف دیگر معامله انجام شده باشد، موجب خیار فسخ است. خیار تدلیس فقط در مورد عین خارجی وجود دارد و در بیع کلی تدلیس نیست
اگر طرف معامله با شخص ثالثی (مثال دلال و واسطه) برای تدلیس تبانی کرده باشد، فریبخورده حق فسخ دارد
اما اگر تدلیس شخص ثالث بدون تبانی باشد فریبخورده می‌تواند برای جبران خسارت به تدلیسکننده رجوع کند، اما نمیتواند قرارداد را بهم بزند
با دارا بودن دو شرط، در صورت تدلیس حق فسخ وجود دارد: اولا توسط یکی از متعاملین انجام شده باشد و ثانیا فریب سبب عقد قرارداد شده باشد
یعنی اگر حیله یکی از طرفین نبود طرف دیگر راضی به بستن قراداد نمی‌شد
تدلیس زمانی موجب خیار فسخ است که سبب اشتباه در اوصاف غیراساسی معامله شده باشد
زیرا اشتباه در اوصاف اساسی موجب باطل شدن معامله است
در نهایت می‌توان خیار تدلیس را اینگونه توصیف کرد که هر گاه یکی از دو طرف معامله با استفاده از فریب و پنهان کردن؛ طرف دیگر را وادار به معامله کند؛ آنگاه او حق فسخ معامله را دارد
چرا که در صورت کسب اطلاع از آن به معامله تن نمی‌داد
شرایط تحقق خیار تدلیس چیست؟
وطن خواه امپراتور املاک ایران: تحقق شرایط خیار تدلیس برای خریدار یا فروشنده در چندین مورد خلاصه میشود که از متن مواد قانونی فوق نیز استنباط میشود. اما در اینجا به زبان ساده بیان می‌کنیم
خیار تدلیس شرایط خاص خود را برای تحقق دارد
در واقع باید ادله و دلایل محکمی وجود داشته باشد تا یکی از طرفین بتواند با استناد به آن، از خیار تدلیس برای فسخ معامله استفاده کند
وجود نیرنگ و فریب در معامله
از جمله شرایط خیار تدلیس آن است که باید عملیات فریب و پنهان کاری به گونه‌ای باشد که موجب انعقاد قرار شده باشد
در واقع چنانچه فریب و نیرنگی از جانب یکی از طرفین معامله صورت نمی‌گرفت؛ طرف مقابل حاضر به انجام معامله و عقد قرارداد نمی‌شد
فرض کنید شخصی ملکی را در اختیار دارد که استحکامات و پایه‌های ضعیف ملک باعث ترک خوردن دیوارهای آن شده است
در اینجا ممکن است او با استفاده از دیوارپوش سعی در پنهان کردن این عیب کرده و ملک خود را به فروش برساند
در صورتی که اگر مشتری از وجود این عیب اطلاع داشت، هرگز دست به خرید آن ملک نمی‌زد
ذکر این نکته ضروری است که بحث قیمت ملک نمیتواند جزء شرایط و دلایل خیار تدلیس در معامله باشد
به عنوان مثال، اگر فردی ملکی را با قیمت پایین خریداری کرد و از این معامله پشیمان شد، نمیتواند از پایین بودن قیمت به عنوان تدلیس در معامله یاد کند
تدلیس باید از جانب یکی از طرفین باشد نه شخص ثالث
بحث دیگر آن است که تدلیس باید از طرف یکی از طرفین معامله باشد تا موجب ایجاد خیار فسخ قرارداد برای طرف دیگر شود
در واقع چنانچه تدلیس از جانب یک شخص ثالث مانند واسطه صورت گرفته باشد، شخص فریب خورده نمیتواند قرارداد را به هم بزند. اما می‌تواند از شخص فریب دهنده ادعای خسارت کند
برای نمونه چنانچه ملکی با دادن اطلاعات غلط از جانب مشاور املاک و بدون دخالت فروشنده، به فروش رفته باشد، خریدار بعدا حق فسخ معامله را ندارد
البته باید این نکته را در نظر گرفت که گاهی اوقات ممکن است یکی از طرفین معامله با شخص ثالث تبانی کرده باشد که در صورت اثبات فرد می‌تواند قرارداد را فسخ کند
اثبات تدلیس در معامله نیز نیازمند ارائه دلایل و مدارک کافی است. از جمله این دلایل می‌توان به متن قرارداد مکتوب یا شهادت و گواهی افراد درگیر با معامله اشاره کرد
در هر صورت افراد باید اسناد مکتوب و دلایل محکمه‌پسند خود را برای اثبات در اختیار داشته باشند
برای فسخ معامله باید فوری اقدام کرد
ماده ۴۴۰ قانون مدنی به یکی دیگر از شرایط تحقق خیار تدلیس اینگونه اشاره می‌کند که (خیار تدلیس بعد از علم به آن فوری است)
تفسیر این ماده آن است که فرد فریب خورده باید در اسرع وقت فسخ قرارداد را اعلام کند و در صورت عدم رضایت طرف مقابل، می‌تواند به مراجع قانونی شکایت کند
ذکر این نکته ضروری است که منظور از عبارت «فوری» در این ماده قانونی همان مدت زمان عرفی است که معمولا یک ماه تا ۴۰ روز است. در صورت عدم اقدام فوری فرد فریب خورده، حق فسخ قرارداد از وی ساقط خواهد شد
این اقدام در ابتدا شامل در جریان گذاشتن فرد طرف معامله و درخواست فسخ قراداد و در صورت عدم رضایت، طرح بحث در مراجع قانونی است
پنهان کردن نصف حقیقت هم شامل خیار تدلیس میشود
چنانچه یکی از طرفین معامله نصف حقیقت را پنهان کرده باشند، باز هم در صورت اثبات؛ شامل خیار تدلیس شده و فرد می‌تواند قرارداد را فسخ کند
برای نمونه همان مثال قبلی مربوط به ترک‌های دیوار را در نظر بگیرید. ممکن است فروشنده به صورت جزئی به وجود برخی ترک‌های سطحی بر روی دیوار و در زیر دیوارپوش اشاره کند
اما اینکه استحکامات و دیوار اصلی ساختمان دچار ترک شده باشد را مخفی نگه دارد
فریب باید قبل از عقد قرارداد باشد
همچنین از جمله شرایط تحقق خیار تدلیس برای خریدار یا فروشنده این است که عملیات فریب دادن باید قبل از عقد قرارداد رخ داده باشد. بنابراین اتفاقات بعد از عقد قرارداد ملاک نیست
چنانچه فروشنده بعد از عقد قرارداد وعده دهد که نمای داخلی یا بیرونی ملک را رنگ‌آمیزی کند و از این کار امتناع ورزد، آنگاه این مسئله دلیلی برای فسخ معامله و استفاده از خیار تدلیس نخواهد شد. چرا که بعد از عقد قرارداد بوده است
خیار تدلیس قابل اسقاط نیست
یکی از نکات مهم در این خصوص آن است که طرح اسقاط کافه خیارات در قرارداد قابل قبول نبوده و نافذ نیست.
یعنی چنانچه در یک قرارداد عنوان شود که اجازه خیار تدلیس در معامله ساقط شده، درست نبوده و همچنان حق طرفین برای فسخ قرارداد پابرجاست. چرا که خیار تدلیس قابل استقاط نیست
مهندس رضا وطن خواه امپراتور املاک ایران توصیه دارد که گاهی اوقات امکان دارد که یکی از طرفین جهت فریب دیگری اقدام به جعل سند یا استفاده از سایر روش‌های متقلبانه کرده باشد
در این صورت علاوه بر تدلیس در معامله باید جرم کلاهبرداری را نیز اضافه کرد
خرید، فروش یا اجاره ملک و املاک همانند سایر معاملات دیگر نیست که پیچیدگی چندانی نداشته باشد
بحث متراژ، امکانات در نظر گرفته شده برای آن، سند ملک، حق و حقوق صاحب ملک نسبت به همسایگان و نهادهای عمومی از قبیل شهرداری در کنار بسیاری موارد دیگر باعث شده تا پیچیدگی حقوقی معامله در این زمینه بیشتر شود
از این رو این امکان که یکی از طرفین معامله یا مشاوران املاک دچار خطا شده و سعی در تدلیس کنند، معمولا بیشتر است. مثلا امکان دارد که فروشنده ملک در خصوص سنددار بودن آن اقدام به تدلیس کند یا آنکه یک خانه فاقد پارکینگ باشد، اما وی این مساله را پنهان کند.
وسوسه فریب در معامله یک موتور سیکلت معمولا بسیار کمتر از وسوسه تدلیس در معامله زمین یا خانه و ملک تجاری است. چرا که قیمت املاک نسبت به بسیاری از دارایی‌های دیگر بسیار بالا بوده و امکان اینکه هر کدام از طرفین برای تدلیس وسوسه شوند بسیار بیشتر است
پیشنهادات مهندس رضا وطن خواه امپراتور املاک ایران در خبار تدلیس در امور ملکی
نکات مهم خیار تدلیس در معامله ملک برای مشاوران املاک چیست؟
۱-مهم‌ترین نکته‌ای که مشاوران املاک جهت جلوگیری از تدلیس در معامله باید مدنظر قرار دهند، مکتوب کردن توافقات، وعده‌ها و صحبت‌های دو طرف معامله است. این کار نقش بسزایی در پیشگیری از تدلیس خواهد داشت
۲-مشاوران املاک نباید از یک طرف معامله جانبداری خاصی داشته باشند. این کار باعث میشود طرف دیگر معامله احساس بدی پیدا کرده و نسبت به مشاور املاک بدبین شود
۳-از بیان وعده و وعید از زبان یکی از طرفین خودداری کنند. با این کار ممکن است بعدا و در صورت ادعای یکی از طرفین در خصوص تدلیس، بیشتر خود مشاوران املاک به عنوان طرف سوم در مظان اتهام قرار گیرند
۴-حتما نسبت به ملک مورد نظر جهت معامله و شرایط حقوقی و ملکی آن اطلاع کافی داشته باشند. گاهی ممکن است شرایط حقوقی یک ملک حتما باید در قرارداد ذکر شده و دو طرف معامله از آن آگاهی کامل داشته باشند تا بعدا درگیر مسائل حقوقی نشوند.
این وظیفه مشاور است که شرایط ملک را به لحاظ حقوقی، سند، مالکیت و سایر موارد دیگر به طور کامل از فروشنده پرس‌وجو کرده و مطلع شود
۵-بهتر است مشاورین املاک نسبت به فوت و فن مذاکره و شناخت انواع مشتری به لحاظ رفتارشناسی آگاهی داشته باشند. آنها با شناخت بهتر مشتریان به لحاظ رفتارشناسی
می‌توانند افرادی را که مشتری واقعی نبوده یا قصد به کار بردن حقه و فریب در معامله را دارند، بهتر شناسایی کنند.
نکات مهم خیار تدلیس در معاملات ملکی برای خریداران چیست؟
خریداران اصلی‌ترین گروهی هستند که امکان تدلیس در حق آنها وجود دارد. از این رو باید بیشتر از سایر گروه‌ها به نکات مهم دقت کنند. از جمله این نکات می‌توان به موارد زیر اشاره کرد
۱-خریدار ملک باید سعی کند تمامی توافقات، صحبت‌ها و وعده‌های مهم فروشنده در خصوص ملک را مکتوب کرده و این درخواست را از مشاور املاک داشته باشد
2-خریدار ملک باید حتما از نظر مشاوران و متخصصان حقوقی و ملکی جهت خرید یا اجاره یک ملک استفاده کند
۳-خریدار یک ملک معمولا از محصول تلاش و پس‌انداز چند ساله خود جهت خرید ملک استفاده می‌کند
بنابراین به گفته امپراتور املاک ضروری است با استفاده از نظرات مشاوران خبره و کسب اطلاع لازم از نکات حقوقی، از وقوع تدلیس یا سایر مشکلات حقوقی دیگر پیشگیری کند
۴-از خرید یا اجاره ملکی که پیچیدگی زیادی داشته یا نسبت به صداقت فروشنده بسیار تردید دارند پرهیز کنند
5-در صورت اثبات تدلیس؛ حتما در اسرع وقت برای فسخ قرارداد اقدام کنند
۶-به مشاوران املاک حرفه‌ای و مورد اعتماد جهت خرید ملک مراجعه کنند
۷-چک لیستی از مهم‌ترین مواردی که ملک مورد نظر آنها باید داشته باشد، تهیه کرده و آن را به هنگام بازدید چک کنند
نکات مهم خیار تدلیس برای فروشندگان ملک چیست؟
۱-از دادن وعدوه و وعیدهای غیرمنطقی و توخالی کاملا پرهیز کنند
۲-تمامی نکات حقوقی و ملکی واحد مسکونی یا تجاری خود را از همان ابتدا برای مشتری شرح دهند
3-ضمن تاکید بر نکات مثبت ملک خود، حتما در خصوص چالش‌ها و نکات منفی احتمالی ملک نیز توضیح دهند. چرا که هر چند ممکن است با مخفی‌کاری زودتر به نتیجه و فروش برسند
اما این کار ارزش دردسرهای فسخ قرارداد یا درگیر شدن در مسائل حقوقی و قضائی را نخواهد داشت
4-نسبت به حق و حقوق و امکانات ملک خود اطلاع کافی داشته باشند و از تمام شرایط آن آگاهی کامل داشته باشند
معاملات ملکی برای طرفین سود زیادی به همراه دارد به همین دلیل ممکن است یکی از آن ها را ترغیب به فریب دیگری جهت کسب سود بیشتر نماید
از آنجا که بخشی از قراردادها از لغات عربی استفاده می کند که ریشه در قوانین فقهی ما دارد و هضم آن برای همگان اسان نیست توصیه می شود جهت استفاده و انعقاد قراردادهای مهم بویژه در معاملات ملکی به یک وکیل ملکی مراجعه کنید
جهت درک اهمیت موضوع در متن زیر به یکی از این موارد پرداخته شده است
اگر خریدار نسبت به ثمن معامله تدلیس نموده باشد فروشنده در اینجا خواهان محسوب میگردد و حق فسخ برای او ثابت میشود. اما اگر تدلیس از جانب شخص ثالث واقع شود و این اقدام بدون تبانی با فروشنده انجام شده باشد، اختیار فسخ برای خریدار ایجاد نمیکند
چرا که موجب ورود زیان به فروشنده بی گناه میشود. به عنوان مثال دلال معاملات ملکی با بیان اوصاف غیر واقعی درباره یک ملک منجر به ترغیب خریدار برای معامله ملک شود
در این صورت خریدار نمیتواند از حق فسخ استفاده کند. اما اگر فروشنده و دلال با یکدیگر تبانی کرده باشند خیار فسخ برای خریدار ثابت است
دادخواست تایید فسخ قرارداد
برای تقدیم دادخواست ابتدا باید قرارداد بر اساس خیار تدلیس فسخ شود و سپس ذینفع با مراجعه به وکیل ملکی خود دادخواست تایید فسخ قرارداد را در دادگاه طرح کند
اگر تایید فسخ به عنوان دفاع طرح شود نیازی به طرح دعوای تقابل نیست. لازم است بدانید حق فسخ در تدلیس فوری است و تاخیر در اعلام منجر به اسقاط حق فسخ است
مدیریت فروش : ۰۹۱۲۵۹۰۰۲۲۷
مدیریت رضایت مندی مشتریان : 09123435963
خط سراسری استان البرز : ۹۱۰۳۰۲۰۱ -۰۲۶
خط سراسری شمال : ۰۱۱۵۲۵۰
;