قدرالسهم آپارتمان مهندس رضا وطن خواه امپراطور املاک ایران
تعیین میزان قدرالسهم زمین بیشتر در زمان‌هایی مانند تقسیم ارث و میراث، خراب کردن مجتمع‌های آپارتمانی قدیمی و نوسازی مجتمع جدید اهمیت پیدا می‌کند و درباره‌ی آن مطالعات و محاسبات کارشناسی صورت می‌گیرد.
هر چقدر مساحت قدرالسهم ملک بیشتر باشد، ملک دارای ارزش بیشتری خواهد بود.
بنابراین آن دسته از مجتمع‌های آپارتمانی که در زمین وسیع‌تری بنا شده باشند، دارای قدرالسهم آپارتمان بیشتری بوده و از ارزش بیشتری برخوردار هستند.
مهندس رضا وطن خواه امپراطور املاک ایران؛ برای مثال بعضی از مجتمع‌های آپارتمانی ممکن است در زمین‌های بزرگی به مساحت ۱۰۰۰ متر یا ۲۰۰۰ متر ساخته شوند.
در این‌گونه از مجتمع‌ها واحدهای آپارتمانی علاوه بر ارزش ذاتی خود، دارای ارزش مازادی هستند که به دلیل قدرالسهم زمین به آن‌ها تعلق می‌گیرد.
در این صورت آن دسته از افرادی که قصد خرید چنین آپارتمان‌هایی را دارند، می‌توانند بر روی متراژ زمین و بالا بودن میزان قدرالسهم آپارتمان به عنوان یک امتیاز حساب کنند.
زیرا در حالت عادی چنین مسئله‌ای تأثیر زیادی بر روی قیمت ندارد در حالی که بعدها در مواقع مقتضی می‌تواند یک امتیاز با ارزش محسوب شود.
چگونه باید قدرالسهم ملک را محاسبه کرد؟
در محاسبه قدرالسهم آپارتمان متراژ ساختمان و متراژ عرصه دو عدد اصلی هستند.
برای مجتمع‌هایی که واحدهای آپارتمانی آن متراژی برابر با یکدیگر دارند، قدرالسهم زمین بر اساس تقسیم متراژ کل ساختمان بر تعداد واحدهای آپارتمانی محاسبه می‌شود که فرمول این محاسبه را می‌توان به صورت زیر نیز نوشت:
قدرالسهم زمین = تعداد کل واحدهای آپارتمانی ÷ متراژ کل ساختمان
با توجه به این فرمول مشاهده می‌شود که در این حالت قدرالسهم زمین به میزان مساوی در بین کل واحدها تقسیم می‌گردد.
حالت دوم محاسبه قدرالسهم آپارتمان حالتی است که واحدهای آپارتمانی یک مجتمع دارای مساحت‌های مساوی نباشند.
در این صورت باید نسبت مساحت هر واحد در قدرالسهم آپارتمان لحاظ شود. برای این حالت نیز می‌توان از فرمول زیر استفاده کرد:
قدرالسهم زمین = جمع مساحت کل واحدهای مسکونی ÷ (متراژ واحد آپارتمانی * متراژ کل ساختمان)
این فرمول حالت کلی‌تری از فرمول اول است و برای محاسبه قدرالسهم آپارتمان در تمام مجتمع‌ها با هر متراژی صدق می‌کند.
حال برای روشن شدن هرچه بیشتر این موضوع برای هر کدام از حالت‌های ذکر شده مثالی را بررسی می‌کنیم؛ برای حالت اول فرض می‌کنیم ساختمانی با متراژ کل ۳۰۰ متر(مساحت اعیان) دارای ۶ واحد آپارتمانی است که هرکدام از آن‌ها ۱۰۰ متر مساحت دارند.
در این حالت قدرالسهم زمین بر اساس فرمول اول از تقسیم ۳۰۰ متر بر تعداد ۶ واحد به دست می‌آید:
۵۰ متر = ۶ واحد ÷ ۳۰۰ متر
مهندس رضا وطن خواه امپراطور املاک ایران گفت که در این حالت قدرالسهم ملک ۵۰ متر به دست می‌آید.
حال برای حالت دوم که متراژ واحدها با یکدیگر مساوی نباشد یک مثال را بررسی می‌کنیم؛ فرض کنید در یک مجتمع مسکونی با متراژ کل ۲۰۰۰ متر ۵ واحد ۱۰۰ متری و دو واحد ۲۵۰ متری وجود دارد.
در این صورت با توجه به فرمول دوم برای میزان قدرالسهم زمین یکی از واحدهای ۲۵۰ متری خواهیم داشت:
۵۰۰ متر = (۲۵۰ * ۲) +(۱۰۰ * ۵) ÷ (۲۵۰ متر * ۲۰۰۰ متر)
همانطور که مشاهده می‌شود در این حالت مساحت قدرالسهم آپارتمان ۵۰۰ متر خواهد بود.
آیا فضاهایی مانند پارکینگ و انباری در محاسبه قدرالسهم تاثیر دارد؟
امپراطور املاک ایران در این زمینه می گوید: از سؤالاتی که درباره‌ی قدرالسهم آپارتمان برای بسیاری از افراد مطرح است، تأثیر داشتن یا نداشتن مساحت فضاهایی مانند پارکینگ یا انباری در قدرالسهم ملک است.
اینکه آیا متراژ پارکینگ یا انباری نیز بر روی مساحت واحد جمع زده می‌شود یا خیر؟ در پاسخ باید گفت که اگر در سند ملک به این فضاها اشاره شده باشد، در محاسبه‌ی قدرالسهم در نظر گرفته می‌شوند.
در غیر این صورت تأثیری نخواهند داشت.
البته ذکر این نکته نیز لازم است که ارزش هر متر از فضاهای غیر مسکونی متعلق به یک واحد از ارزش هر متر واحد مسکونی کمتر است و میزان آن با یک ضریب، مانند یک دهم یا یک بیستم در نظر گرفته می‌شود.
بنابراین در مجموع می‌توان گفت که اگرچه فضاهای فرعی متعلق به واحد مسکونی در محاسبه‌ی قدرالسهم در نظر گرفته می‌شود، اما ارزش آن‌ها از ارزش ملک کمتر است.
همانطور که در ابتدای این مطلب هم اشاره شد، هر چقدر قدرالسهم آپارتمان بیشتر باشد، بر ارزش نهایی آن ملک افزوده می‌گردد.
به طور کلی می‌توان گفت که متراژ کلی مجتمع مسکونی بیشتر و تعداد واحدهای آپارتمانی در یک مجتمع مسکونی کمتر باشد، ارزش قدرالسهم ملک بیشتر خواهد بود.
خریدار واحد مسکونی تنها هزینه‌ی مربوط به واحد اصلی را پرداخت می‌کند و چیزی بابت قدرالسهم نمی‌پردازد.
یکی از مسائلی که معمولاً درباره‌ی قدرالسهم مشکل‌ساز می‌شود، فقدان قوانین مصوب و اسناد قانونی مربوطه است.
مهندس رضا وطن خواه امپراطور املاک ایران ؛ در حال حاضر بخش قابل توجهی از پرونده‌هایی که در رابطه با املاک و مسکن در دادگاه‌ها وجود دارد، به دلیل اختلاف در تعیین میزان قدرالسهم است.
به همین خاطر لازم است به هنگام ساخت و ساز و یا تقسیم ملک از نظرات یک کارشناس یا مشاور حقوقی استفاده شود تا هرگونه مشکل احتمالی به حداقل برسد.
همچنین در هنگام انعقاد هرگونه توافقنامه برای تخریب یا ساخت و ساز باید مسئله‌ی قدرالسهم ملک نیز مورد توجه قرار گیرد تا بعدها موجب اختلافات نگردد.
لازم به ذکر است که محاسبه‌ی قدرالسهم مجتمع‌های تجاری با مجتمع‌های مسکونی تفاوت دارد و برای این دسته از مجتمع‌ها فرمول‌های ذکر شده مورد استفاده قرار نمی‌گیرد.
برای اینکه متوجه شوید قدرالسهم زمین چیست، ابتدا باید مفهوم عرصه و اعیان را بدانید. به هر آن چیزی که به دست بشر، بر روی زمین یا داخل آن ساخته شود، اعیان گفته می‌شود.
منظور از عرصه نیز زمین ملک است. قدرالسهم ملک، میزان سهم شما از عرصه یک ملک است.
فرض کنید یک زمین به مساحت ۱۵۰ متر مربع داریم و روی کل این زمین یک آپارتمان ۳ طبقه ساخته شده است.
با فرض اینکه هر طبقه یک مالک داشته باشد، هر ۳ نفر از زمین ۱۵۰ متری که ملک آن‌ها روی آن ساخته شده سهم می‌برند.
به میزان سهمی که به هر یک از این ۳ نفر تعلق می‌گیرد، قدرالسهم زمین آپارتمان آن‌ها گفته می‌شود.
طبیعتاً میزان قدرالسهم متناسب با متراژ ملک محاسبه می‌شود.
اگر فرض کنیم که متراژ ملک این ۳ نفر برابر است، قدرالسهم زمین هر یک در این حالت معادل ۵۰ متر مربع است.
مهندس رضا وطن خواه امپراطور املاک ایران؛حالا به این می‌پردازیم که چرا قدرالسهم و آشنایی با نحوه محاسبه آن از اهمیت زیادی برخوردار است؟
می‌دانیم که اعیان ملک با گذشت زمان دچار استهلاک شده و به مرور ارزش خود را از دست می‌دهد.
اما عرصه نه تنها مستهلک نمی‌شود، بلکه به مرور به ارزش آن نیز افزوده می‌شود.
بنابراین اطلاع از نحوه محاسبه قدرالسهم زمین در برخی شرایط بسیار ضروری است.
در ادامه چند حالت که باید به سراغ محاسبه قدرالسهم بروید را توضیح می‌دهیم.
وقتی قصد خرید یک واحد آپارتمان از یک ملک کلنگی دارید
وقتی قصد خرید یک واحد آپارتمان از یک ملک کلنگی دارید
محاسبه قدرالسهم زمین در خرید یک واحد از آپارتمان کلنگی ضروری است
بدیهی است وقتی که قصد خرید ملک کلنگی دارید، اعیان ملک ارزش خاصی نداشته و شما در واقع باید معادل ارزش عرصه (زمین ملک) پول پرداخت کنید.
زمانی که ملک کلنگی مورد نظر چند طبقه است و مالکین مختلفی دارد، داستان محاسبه قدرالسهم زمین مطرح می‌شود.
در این شرایط طبیعتاً اعیان ملک ارزش معاملاتی ندارد. بنابراین برای کارشناسی قیمت ملک، از روش محاسبه قدرالسهم زمین استفاده می‌شود. خرید آپارتمان با هدف سرمایه گذاری
هدف شما از خرید آپارتمان، سرمایه گذاری است باید قدرالسهم زمین را محاسبه کنید.
همانطور که قبل‌تر توضیح دادیم، اعیان ملک ارزش خود را به مرور زمان از دست می‌دهد.
بنابراین، اگر قصد دارید با خرید آپارتمان در بازار مسکن سرمایه گذاری کنید، باید سراغ ملکی بروید که قدرالسهم بیشتری دارید.
رضا وطن خواه امپراطور املاک ایران
سرمایه گذاری روی آپارتمانی که قدرالسهم بیشتری دارد، سرمایه گذاری مطمئن‌تر و عاقلانه‌تری استاهمیت محاسبه قدرالسهم زمین در مقایسه دو آپارتمان
اگر بین خرید دو آپارتمان تردید دارید، جدا از اینکه هدف شما سرمایه گذاری است یا استفاده از آن ملک، یکی از مهم‌ترین فاکتورهایی که باید مورد بررسی قرار دهید، محاسبه قدرالسهم زمین آن آپارتمان است.
قطعا در انتخاب یک ملک برای خرید، خیلی فاکتورها مثل نقشه، نورگیر، محله، همسایه‌ها و… اثر گذار هستند.
اما شکی در این نیست که یکی از مهم‌ترین عوامل که ارزش خرید یک آپارتمان را افزایش می‌دهد، قدرالسهم آن ملک است.
در نتیجه این فاکتور می‌تواند شدیدا روی انتخاب شما اثر گذار باشد.
تصور کنید قصد دارید یک آپارتمان خریداری کنید.
فرض کنید ۲ آپارتمان در یک محله با شرایط کاملا مشابه (نقشه، نورگیر و… کاملا یکسان) به شما نشان می‌دهند.
متراژ هر دو ملک ۱۲۰ متر مربع است و هر دو در طبقه ۴ قرار دارند.
ساختمان اول در یک زمین ۲۰۰ متر مربعی با ۶۰ درصد ضریب سطح اشغال ساخته شده و ساختمان دوم در یک زمین ۱۴۰ متر مربعی با ضریب سطح اشغال ۸۵ درصد ساخته شده است.
قدرالسهم شما در مورد اول معادل ۵۰ متر مربع است و در مورد دوم قدرالسهم زمین آپارتمان شما ۳۵ متر مربع می‌شود.
حالا فرض کنید اگر زمین در آن منطقه متر مربعی ۳۰ میلیون تومان باشد، ارزش قدرالسهم زمین آپارتمان اول معادل ۱ میلیارد و ۵۰۰ میلیون تومان است و آپارتمان دوم معادل ۱ میلیارد و ۵۰ میلیون است.
یعنی با انتخاب آپارتمان اول شما معادل ۴۵۰ میلیون تومان از بابت قدرالسهم زمین سود کرده‌اید.
اهمیت محاسبه قدرالسهم زمین هنگام خرید ملک با سال ساخت بالا
موقع خرید آپارتمان با سال ساخت بالا، دور اندیش باشید و به محاسبه قدرالسهم زمین آن فکر کنید،ممکن است شما اقدام به خرید آپارتمانی کنید که کلنگی به حساب نمی‌آید، اما نوساز هم نباشد.
به عبارت دیگر این ملک سال ساخت بالایی دارد. هر چند در این حالت مبنای کارشناسی قیمت ملک، قدرالسهم زمین نیست، اما ما به شما پیشنهاد می‌کنیم، در این حالت حتما قدرالسهم زمین را محاسبه کنید.
امپراطور املاک ایران مهندس رضا وطن خواه،شرط عقل حکم می‌کند وقتی که قصد خرید چنین ملکی را دارید، به زمان فروش آن هم فکر کنید.
فرض کنید شما یک ملک ۱۵ سال ساخت که نوسازی شده است را خریداری می‌کنید؛ اگر ۷ – ۸ سال از این ملک استفاده کنید عمر بنا ۲۲ تا ۲۳ سال می‌شود، بنابراین قطعا زمان فروش مبنای محاسبه قدرالسهم آن خواهد بود.
پس با کمی دور اندیشی، در زمان خرید چنین ملکی، می‌توانید یکی از فاکتورهای مهم در تصمیم‌گیری را محاسبه قدرالسهم زمین آن ملک در نظر بگیرید.
فروش چندین واحد با چندین مالک، به یک خریدار
مثالی که می‌زنیم تجربه عملی یکی از معاملات پیشین خود ما بوده است.
فرض کنید یک ملک ۶ واحدی با ۶ مالک داریم و همه‌ی مالکین سر فروش ملک به یک خریدار به توافق رسیده‌اند.
در این حالت می‌توانیم یک بار ملک را بر مبنای قیمت نوساز منطقه قیمت گذاری کرده و یک بار با محاسبه قدرالسهم ارزش گذاری کنیم.
اگر ارزش ملک با محاسبه قدرالسهم بیشتر بود، می‌توان عددی که به خریدار اعلام می‌کنیم، عددی باشد که با این روش بدست آمده است
مهندس رضا وطن خواه امپراطور املاک ایران، نحوه محاسبه قدرالسهم جزو نکاتی است که اغلب مالکین از آن بی‌اطلاع بوده و به همین جهت نمی‌توانند در معاملات ملکی به سودی که حق آن‌ها است برسند.
در ادامه روش محاسبه قدرالسهم را دو حالت توضیح می‌دهیم. حالت اول وقتی متراژ تمام واحدها برابر است و حالت دوم وقتی متراژها متفاوت است.
آموزش نحوه محاسبه قدرالسهم زمین آپارتمان وقتی متراژ واحدها برابر است
هر آپارتمان دارای عرصه و مشاعاتی است که هر یک از مالکین از آن سهم دارند. نسبت سهمی که به هر یک از مالکین تعلق می‌گیرد، متناسب با سهمی است که آن مالک از کل اعیان ملک دارد.
توضیح نحوه محاسبه قدرالسهم زمین را از ابتدا با یک مثال پیش می‌بریم تا درک آن ساده‌تر باشد.
فرض کنید زمینی داریم به متراژ ۲۰۰ متر مربع که میزان سطح اشغال آن ۱۵۰ متر مربع است.
فرض کنید در این زمین ملکی ۴ طبقه ساخته‌ایم و در هر طبقه ۲ واحد داریم. به عبارتی در این ملک ۸ واحد داریم.
در قدم اول برای درک روش محاسبه، فرض می‌کنیم متراژ تمام واحدها مساوی است. یعنی فرض می‌کنیم متراژ هر یک از واحدها معادل ۷۵ متر مربع است.
در این حالت قدرالسهم زمین تمام واحدها مساوی است. پس برای محاسبه قدرالسهم می‌توانیم عرصه کل که ۲۰۰ متر مربع بود را بر ۸ تقسیم کنیم.
به این ترتیب قدرالسهم زمین هر یک از واحدها معادل ۲۵ متر مربع بدست می‌آید.
اما پیچیدگی محاسبه قدرالسهم زمانی است که متراژ تمام واحدها برابر نباشد. در این حالت باید دید هر از مالکین چه سهمی از کل اعیان دارند؟
وقتی سهم هر یک از مالکین از اعیان مشخص شد، می‌توان قدرالسهم زمین هر یک را به همان نسبت مشخص کرد.
این موضوع را در ادامه و البته با مثال عددی توضیح می‌دهیم.
وقتی متراژ واحدهای یک آپارتمان یکسان نیست، محاسبه قدرالسهم زمین کمی پیچیده‌تر است.
همان مثال قبلا را در نظر بگیرید اما با متراژ متفاوت برای هر یک از واحدها. فرض کنید متراژ آپارتمان‌ها به این ترتیب است:
۷۰، ۸۰، ۷۵، ۷۵، ۸۵، ۶۵، ۱۰۰ و ۵۰ متر مربع (این اعداد صرفا جهت درک بهتر آورده شده‌اند). درصد سهم هر یک از آپارتمان‌ها از اعیان کل که ۶۰۰ متر مربع بود، به ترتیب زیر است:
(برای محاسبه درصد سهم هر یک از آپارتمان‌ها از اعیان، متراژ آپارتمان را بر متراژ کل اعیان تقسیم کرده در عدد صد ضرب می‌کنیم. مثلا: ۷۰ تقسیم بر ۶۰۰ ضربدر ۱۰۰ مساوی ۱۱.۶۷٪ می‌شود.)
آپارتمان ۷۰ متر مربعی: ۱۱.۶۷٪
آپارتمان ۸۰ متر مربعی: ۱۳.۳۳٪
هر یک از آپارتمان‌های ۷۵ متر مربعی: ۱۲.۵٪
آپارتمان ۸۵ متر مربعی: ۱۴.۱۷٪
آپارتمان ۶۵ متر مربعی: ۱۰.۸۳٪
آپارتمان ۱۰۰ متر مربعی: ۱۶.۶۷٪
آپارتمان ۵۰ متر مربعی: ۸.۳۳٪
حال جهت محاسبه قدرالسهم زمین هر یک از آپارتمان‌ها، باید ببینیم درصد بدست آمده معادل چقدر از عرصه کل (که ۲۰۰ متر مربع بود) می‌شود.
به عنوان مثال برای محاسبه قدرالسهم زمین برای آپارتمان ۷۰ متر مربعی، باید ببینیم ۱۱.۶۷٪ از ۲۰۰ متر مربع چقدر می‌شود؟ با محاسبه برای هر یک از آپارتمان‌ها به اعداد زیر می‌رسیم:
قدرالسهم زمین برای آپارتمان ۷۰ متر مربعی: ۲۳٫۳۴ متر مربع
قدرالسهم زمین برای آپارتمان ۸۰ متر مربعی: ۲۶.۶۶ متر مربع
قدرالسهم زمین برای هر یک از آپارتمان‌های ۷۵ متر مربعی: ۲۵ متر مربع
قدرالسهم زمین برای آپارتمان ۸۵ متر مربعی: ۲۸.۳۸ متر مربع
قدرالسهم زمین برای آپارتمان ۶۵ متر مربعی: ۲۱.۶۶ متر مربع
قدرالسهم زمین برای آپارتمان ۱۰۰ متر مربعی: ۳۳.۳۴ متر مربع
قدرالسهم زمین برای آپارتمان ۵۰ متر مربعی: ۱۶.۶۶ متر مربع
پارکینگ و انباری در محاسبه قدرالسهم
امپراطور املاک ایران مهندس رضا وطن خواه،اینکه آیا فضای جانبی واحدها -مقصود پارکینگ و انباری است- تأثیری در قدرالسهم ملک دارد یا خیر یکی از سوالات رایج حوزه معاملات املاک است.
واقعیت قضیه این است که اگر پارکینگ و انباری در سند واحد آپارتمانی قید شده باشد.
بله حتما در محاسبه قدرالسهم آپارتمان دخیل خواهد بود اما اینطور نیست که ارقام یا ارزش قابل توجهی را به خود اختصاص دهد.
نکته این است که ارزش متراژ غیر مسکونی یعنی فضاهایی مانند پارکینگ یا انباری به مراتب کمتر از ارزش قسمت‌های مسکونی است و معمولا با ضریب یک دهم یا یک بیستم مورد محاسبه قرار می‌گیرند.
در پایان امپراطور املاک ایران مهندس رضا وطن خواه می گوید: امیدواریم حالا که با مفهوم قدرالسهم زمین آشنا شده‌اید، در خرید ملک یا سرمایه گذاری در بازار مسکن، بیش از پیش دقیق و علمی اقدام کنید..
;