همانطور که میدانید
سند به معنای نوشته ای است که نقش مهمی در اثبات یک ادعا در دادگاه داشته و در مقام دفاع از خود نیز مورد استفاده قرار می گیرد . لازم به ذکر است که اسناد را می توان به دو دسته اسناد عادی و اسناد رسمی تقسیم بندی کرد که احکام متفاوتی خواهند داشت .
یکی از مهم‌ترین مسائل حقوقی که هنگام خرید ملک با آن روبرو می‌شویم، سند ملک و صحت و اعتبار آن است.
همانطور که اشاره کردیم سند ملکی انواعی دارد و دانستن قواعد و قوانین مربوط به هرکدام برای معامله ضروری است و اگر نسبت به آنها اطلاعات دقیق نداشته باشیم، ممکن است بعدها با مشکلات جدی روبرو شویم.
یکی از تفاوت های سند عادی و سند رسمی این است که همواره می توان نسبت به اسناد عادی ادعای انکار و تردید کرد ؛ اما در مورد اسناد رسمی چنین چیزی قابل انجانم نیست. به همین لحاظ ، در ادامه به بررسی هر یک از این اسناد میپردازیم.
1.سند رسمی
برطبق قانون مدنی ، اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی ، در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند ، رسمی است . بنابراین ، در صورتی که سند با دخالت مامور رسمی صلاحیت دار و در محدوده قوانین و مقررات تنظیم شده باشد ، سند رسمی محسوب می شود .
2.سند عادی
هر نوع سندی که شرایط ذکر شده در فوق را نداشته باشد ، سند رسمی نبوده و باید آن را سند عادی محسوب کرد . ولی اعتبار سند عادی ناشی از امضای کسانی است که به اعلام و ثبت حقوق و تعهدات خود پرداخته اند .
انواع سند ملکی بسته به نوع ملک و چگونگی تفکیک آن:
سند مشاع
سند شش دانگ با سند مشاع متفاوت است. سند شش دانگ به این معنا است که کل یک ملک متعلق به یک شخص است. اما در سند مشاع یعنی چند فرد مالک هستند و بخش مالکیت هر مالک مشخص نیست و تنها مالک بودن فرد در سند قید شده است.
سند شش دانگ
سندهای شش دانگ مربوط به ملک یا زمینی است که تنها یک مالک دارد و تمامی حق و حقوق ملک به مالک قید شده در سند برمی گردد
سند مفروز
افراز به معنای جدا کردن مال است. فراز استقلال بخشیدن به مالکیت مشترک از طریق اعطای هر بخش از مال مشترک به یکی از شرکاء است.ما ل مفروز، مالی است که قابل تقسیم باشد و به صورت مشخص مالکیت هر بخش برای مالکین قابل افراز باشد. ملک مشاع نیز در مقابل ملک مفروز معنی پیدا می‌کند به ملکی که تقسیم نشده و از حیث قانونی دارای چند مالک باشد.
سند منگوله دار
سند منگوله دار یا دفترچه ای به اسناد مالکیتی اطلاق می شود که برای اموال غیر منقول اعم از زمین، ملک مسکونی، ملک تجاری از سوی ادارات ثبت اسناد و املاک کشور صادر می شده است و در مقابل تمامی افراد ثالث قابلیت استناد داشته است.
سند تک برگ
معتبر ترین سند است .چند سالی می‌شود که بحث تعویض سندهای قدیمی با سندهای جدید مطرح شده است؛ سندهای منگوله‌دار قدیمی به سند تک برگی تبدیل می‌شوند که هریک ویژگی‌های خاص خود را دارد. تبدیل سند و دریافت سندهای جدید کار چندان دشواری نیست.
سند اعیان و سند عرصه
سند ملکی مربوط به زمینی است که آپارتمان در آن بنا می‌شود و سند اعیان مربوط به سند ملکی واحدهایی است که بر روی آن زمین ساخته می‌شوند.
میزان سهم هریک از مالکین واحدها برای عرصه بستگی به اندازه و متراژ اعیان آنها دارد. با درخواست از شهرداری‌ها و ادارات مربوطه می‌توان سهم خود از عرصه را مشخص کرد.
سند اوقفی
در واقع املاک اوقافی به املاکی گفته می‌شود که زمین آن توسط شخصی وقف شده است و اداره‌ی اوقاف در ازای اقساط ۹۹ ساله آن را به افراد دیگر اجاره داده و درآمد حاصله را صرف امور مربوطه می‌کند.
سند ورثه‌ای
ملک ورثه ای متعلق به همه وراث بوده و مشاع بین ایشان است. خرید و فروش و سند زدن این ملک قواعد خاصی دارد.
سند المثنی
در صورتی که به علت از بین رفتن یا گم شدن سند مالکیت، مالک بخواهد سند مالکیت المثنی بگیرد، در این صورت باید ابتدا، طریق از بین رفتن یا گم شدن سند را کتباً به اداره ثبت محل اعلام، سپس استشهادیه ای (که نمونه آنرا سازمان ثبت اسناد و املاک کشور چاپ نموده و دو برگ برای تنظیم و تکمیل به درخواست کننده داده می شود)، مبنی بر شهادت و اظهار اطلاع حداقل سه نفر که هویت و امضاء آنها به گواهی یک نفر از شهود مذکور رسیده و هویت و امضاء نامبرده به گواهی نیروی انتظامی محل یا یکی از دفاتر اسناد رسمی رسیده باشد ضمیمه اعلام خود نماید
سند معارض
در خصوص سند مالکیت معارض، در ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض مقرر شده است: «هرگاه نسبت به ملکی کلا یا بعضا به تشخیص هیأت نظارت، اسناد مالکیت متعارض صادر شود، خواه این تعارض نسبت به اصل ملک باشد و خواه نسبت به حدود آن و نیز نسبت به حقوق ارتفاقی آن، سندی که ثبت آن مؤخر بر سند دیگری است سند مالکیت معارض نامیده می‌شود.»
سند شورایی
نوعی سند یا برگه یا یک قولنامه مشخص شده است که تمام اطلاعات نوشته شده در آن توسط گروهی از افراد محلی به امضا رسیده است و سپس، رئیس شورای محلی آن را امضا، مهر و تایید کرده است.
سند وکالتی
مطابق قانون مدنی، وکالت به قراری گفته می‌شود که طی آن یکی از طرفین، طرف دیگر را برای انجام امری نایب خود قرار داده باشد. سند وکالتی به سندی گفته می‌شود که فروشنده هنگام فروش به خریدار برگه رسمی وکالت داده تا در آینده خریدار بتواند کارهای انتقال سند را انجام دهد.
سند بنچاق
در زمان‌های قدیم به سندهایی که توسط افراد باسواد به صورت دستی نوشته، مهر و امضا می‌شد «بنچاق» می‌گفتند و در زمان خود طرفدار زیادی داشت.
بنچاق همان سند منگوله‌دار است که با گذشت دوره‌ی زمانی و با رسمی شدن آن در دفتر اسناد رسمی تبدیل به سند منگوله‌دار شد.
سند رهنی
سند رهنی یا به اصطلاح سند ملکی رهنی سندی است که توسط بانک ها و موسسات مالی و اعتباری برای تضمین پرداخت اقساط وام گیرنده، در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود.
;